Eşya Hukuku - Tapu Sicili

Tapu Sicili

Ayni haklar, bu hakkı ihlal eden herkese karşı ileri sürülebilir. Ayni hakların ihlal edilmemesini sağlamak için ayni hakların aleniyetinin sağlanması gerekir. Bu ihtiyaç, menkullerde zilyetlik, gayrimenkullerde tapu sicili ile sağlanır. Böylelikle tapuya bakan herkes gayrimenkulün kime ait olduğunu, üzerinde başka bir hak olup olmadığını görebilecektir.

Osmanlı’da toprak sayımları yapılmış ve toprakların aidiyeti yazıya geçirilmiştir. Ama bugünkü manada bir tapu sicili oluşturulmamıştır.  Osmanlı zamanında tapu almış, ancak daha sonra sınırların daralmasıyla toprağından uzakta kalmış kişiler vardır. Bu kişiler haklarını, ancak uluslararası antlaşmalarla kullanabileceklerdir.

Osmanlı zamanından bugüne kadar devam eden toprak ihtilafları vardır. Bu sebeple Osmanlı toprak düzeni bilinmelidir.

Osmanlı zamanında 5 tip arazi vardır.

·         Mülk arazi (Arazi memlük):

Özel mülkiyete konu olan arazidir. Eski köy ve şehirlerdeki arazilerdir. Buralardaki tasarruf fıkha göre yapılır.

·         Miri arazi (Arazi-i Emiriye)

Osmanlı’da topraklar padişahındır. Toprağın kuru mülkiyeti devlete, yararlanma hakkı ise padişah tarafından fertlere tahsis edilmiştir. Tarım arazisinin büyük kısmı bu gruptadır. Buradaki tasarruf hakkı önce teamülle yönetilmekteyken, daha sonra kanunlar çıkmıştır.

Bugün itibariyle, bu araziler de özel mülkiyete açıktır. Uzun bir süreyle bir toprak üzerinde tasarrufta bulunana, o toprağın mülkiyeti verilmiştir.

·         Vakıf arazi (Arazi-i Mevhufe)

Osmanlı’da kamu hizmetleri vakıf yoluyla görülmekteydi. Hem mülki arazide hem de miri arazide vakıf kurulabilmekteydi. Vakıf kurulduktan sonra o arazi, tür değiştirip vakıf arazi haline gelmekteydi.

Bazı tapularda hala vakıf şerhi bulunmaktaydı. Bu şerhin silinebilmesi için bugün itibariyle miri arazide bir vakıf kurulmuşsa, orayı kullanan bir bedel ödemeden onun maliki haline gelir. Ancak özel mülkiyete tabi arazi üzerine bir vakıf kurulmuşsa, orayı kullanan kişi, Vakıflar Genel Müdürlüğü’ne bir bedel ödemelidir. Bu bedele “taviz bedeli” denir.

Aslında miri arazi üzerine kurulmuş vakıfların toprağı üzerinde ikamet edenlerin de taviz bedeli ödemesi gerekmekteydi. Ancak daha sonra Yargıtay uygulamasıyla bu kaldırılmıştır. Bedeli halihazırda ödemiş olanlar sebepsiz zenginleşme davaları ile ödedikleri bedeli geri almışlardır.

·         Terk edilmiş arazi (Metruk Arazi)

Terk etme kavramı, burada mülkiyetten çıkarılma anlamına gelmektedir. Bugünkü adı, kamu arazisidir.

·         Ölü arazi (Arazi-i Mevat)

Kimsenin mülkiyetinde olmayan ve halka da terk edilmemiş olan arazilerdir. Kayalar, ormanlar, denizler bu minvaldedir.

Kaynaklar

·         Medeni Kanun’da Tapu Sicili (Medeni Kanun 997 – 1027)

·         Tapu Sicil Tüzüğü

·         Tapu Kanunu

Medeni Kanun’da Tapu Kütüğü

MK – 977: “Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur.

Tapu sicili, tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri ve belgeler ile planlardan oluşur.

Sicilin örneği, nasıl tutulacağı ve yardımcı siciller tüzükle belirlenir.”

Tapu kütüğü teknik bir terimdir. Şerh, tescil ve kayıt da aynı şekilde teknik kelimelerdir. Birbiriyle değiştirilerek kullanılamaz. Tanımları aşağıda verilecektir.

Tapu sicilinde ayni haklar, sınırlı ayni, nispi ve nispi dahi olmayan haklar gösterilebilir.

Tapu sicili şunlardan oluşur;

·         Tapu kütüğü

Tapu kütüğünde arazi kayıtları tutulur.

Her taşınmaza kütükte bir sayfa ayrılır. Sayfa numaraları birbirini izler. Taşınmaza birden çok sayfa açılması mümkün değildir. Bir sayfa açıldıktan sonra, taşınmaza ilişkin tüm işlemler bu sayfada yapılır. Eğer taşınmaza her nasılsa birden fazla sayfa açılmışsa ortaya sorunlar çıkması muhtemeldir.  

Sürekli ayni haklara ayrı sayfa açılabilir.

·         Kat mülkiyeti kütüğü

Arazi üzerine bina yapılmış ve kat mülkiyetine geçirilmişse, binalar ve arsalar kat mülkiyeti kütüğüne kaydedilir.

·         Yevmiye defteri

Tapu kütüğüne tescil istemleri, isteyenin kimliği ve istemin konusu belirtilerek derhal yevmiye defterine yazılır. Yani henüz tescil yapılmadan, talep ayrı bir deftere kaydedilecektir.

Tapuya yapılan kayıtlar, hükümlerini yevmiye defterine yapılan kayıttan itibaren doğururlar.

·         Planlar

Gayrimenkul yeryüzünde bir yer işgal eder. İşgal ettiği yer, plan üzerinde gösterilir. Bir zarf içine konulur ve tapuda saklanır.

Kadastro

Şu anda geçerli olan Kadastro Kanunu 1987 tarihlidir. Kadastronun amacı, kanunda “tapunun amacı olan planları yaparak, taşınmaz malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde gösterip, hukuki durumlarını tespit etmek, bu yolla tapu sicilini kurmak” olarak gösterilmiştir.

1990’lara kadar kadastro faaliyeti oldukça yavaş ilerlemiştir. Şu anda kadastro faaliyetinin %99.5’u tamamlanmıştır.

Kural olarak kadastronun yapılması, taşınmazların yerlerinin ve şekillerinin plana bağlanması ve buna dayalı olarak tapunun çıkartılmasıdır. Ancak Türkiye’de tapular, mahkeme kararına dayanılarak çıkartılmıştır.

Tescil

MK – 1022: “Tapu kütüğüne tescil istemleri, isteyenin kimliği ve istemin konusu belirtilerek istem sırasına göre derhal yevmiye defterine yazılır.

Bu işlemlerin dayanağı olan belgeler, özenle sıraya konulur ve saklanır.”

Tapu sicilinde tescil illidir. Bu sebeple tapuda bir tescilin değiştirilip bir başkası adına geçirilebilmesi için bir dayanak belge, hukuki işlem gerekir. Bu belge, sözleşme, vasiyet, vakıf kurulması, borçlandırıcı işlem olabilir. Bu belgeler bir zarf içine konulur ve özenle saklanır.

Her bir gayrimenkulün gördüğü işlemlerin belgesi, belli bir sırada, belli zarflar içinde tapuda arşivlenir. Tapu dairesindeki belgelerin saklanması, temel hak olan mülkiyetin korunması için önemlidir.

Tescil Edilebilecek Haklar

·         Mülkiyet

·         Taşınmaz üzerinde kişi lehine veya bir başka taşınmaz rehine kurulmuş irtifak hakları

·         Rehin hakları

·         Eklentiler ve kanunlardan doğan, özel hukuka veya kamu hukukuna ilişkin sınırlamalar (beyanlar hanesine kaydedilir)

Yardımcı Siciller

·         Mal sahipleri sicili

Mal sahiplerinin alfabetik olarak kaydı tutulur ve bunların mülkiyetindeki taşınmazlar burada belirtilir.

·         Aziller sicili

Noterler, bir vekili azil işlemi yaptıklarında bunu derhal tapuya bildirirler. Bu bildirim üzerine, azil derhal kayda geçirilir.

·         Düzeltmeler sicili

·         Kamu orta malları sicili

Tapu kadastro kayıtları bilgisayar ortamında tutulabilir.

Tapu Siciline Hakim Olan İlkeler

·         Her taşınmaza bir sayfa açılması prensibi

Bu kuralın istisnası şudur. Osmanlı’nın son zamanında başlayan sistem zorunlu olarak ayakta tutulmuştur. Zabıt defteri adı verilen, her taşınmaza bir sayfa değil de, işlem sırasına göre tutulan defterler de yakın zamana kadar uygulamada kullanılmıştır.

Kat mülkiyeti kütüğü de aynı prensibe dayanır.

·         Bir taşınmaz üzerinde ayni hak kazanabilmek için tescil gerekmesi

MK – 1021: “Kurulması kanunen tescile tabi ayni haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz.”

Taşınmazlar üzerinde ayni hak tescille kazanılır. Ancak Medeni Kanun bazı hallerde tescilsiz kazanımları tanımıştır.

MK – 705: “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.”

Miras: Ölüm anında tescil, A şahsı adına görülürken, mirasçıları ölüm anında hakkı iktisap etmiştir. Hak, tescilden önce kazanılmıştır.

İşgal: Zamanaşımı ile kazanımda tescilsiz iktisap vardır. Sahipsiz bir taşınmazın işgalinde de tescilden önce hak kazanılmıştır.

Tapu kütüğündeki tescile dayanarak, iyiniyetle mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan kişinin bu kazanımı korunur.

·         Tescilin illi olması

Tescil bir tasarruf işlemidir. Tasarruf işleminin geçerliliği, dayandığı hukuki sebebin geçerli olmasına bağlıdır.

Tescil bir tasarruf işlemidir. Bu tasarruf işleminin geçerli olması için, geçerli bir hukuki işleme veya kanuna dayanmalıdır. Hukuki işlem sözleşme, tek taraflı hukuki işlemler, çok taraflı hukuki işlem olabilir. Eğer hukuki işlem geçersizse, tescil de geçersizdir.  

·         Tapu sicilinin aleni olması (kamuya açıklık ilkesi)

Ayni haklar, bu hakkı ihlal eden herkese karşı ileri sürülebilir. Ayni hakların ihlal edilmemesini sağlamak için ayni hakların aleniyetinin sağlanması gerekir. Bu ihtiyaç, menkullerde zilyetlik, gayrimenkullerde tapu sicili ile sağlanır. Böylelikle tapuya bakan herkes gayrimenkulün kime ait olduğunu, üzerinde başka bir hak olup olmadığını görebilecektir.

Tapu sicilini görmek ve buradan örnek almak farklı düzenlemelere sahiptir.

Tapu sicili herkese açıktır.

İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisini gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir.

Kimse, tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.

·         Hakların tescil ile kazanılması ilkesi

Ayni haklar tescil ile kurulur. Tescil, ayni haklar için kurucu etkiye sahiptir. Tescil, ayni hak için esaslı unsurdur.

Tapu Kütüğüne Kaydedilebilecekler

·         Arazi

·         Taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar

·         Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler

Arazinin tapu siciline kaydedilebilmesi için, sınırının belirlenmiş olması gerekmektedir. Sınır, insan eliyle yapılır. İnsan ancak sınırlanmak kaydıyla arazi üzerinde hakimiyet sürdürebilir. Arazi üzerindeki binalar, üst arza tabidir ilkesi gereğince arsaya tabidir. Bir arazi tapuya kaydedilince, bina da tapuya geçmiş olur. Tapu yapıldıktan sonra bina yapılmış ve tapuda bina gözükmüyor olsa dahi, tapu hem araziyi hem de binayı da kapsayacaktır.

Taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar, yeryüzünde cismani bir varlık olarak yer işgal etmese dahi tapuya kaydedilebilir ve bunlara ayrı bir sayfa açılır.

Bu hak, mutlaka bir irtifak hakkıdır.  Mevzubahis irtifak hakkı bağımsız bir nitelikte olmalıdır. Yani eşyaya bağlı irtifaklar bu şekilde kaydedilemeyecektir. Şahsa bağlı bir irtifak hakkı olmalıdır. Şahsa bağlı irtifak haklarından da, devri mümkün olmayan ve şahsa kaim haklar ayrı sayfa olarak kaydedilemeyecektir. Ayrıca, kaynak hakkı ve üst hakkı da devri mümkün olmasına rağmen, aksi kararlaştırılabilir bir haktır. Sonuç olarak, devri mümkün ve şahsa bağlı haklar bağımsız niteliktedir ve ancak bunlar için ayrı bir sayfa açılabilir.

Hak, süresiz veya en az 30 senelik olmalıdır.

Hakka yeni sayfa açılabilmesi için talep gerekir.

Bağımsız ve sürekli bir ayni hak, tapuya ayrı sayfada kaydedildiğinde, bir taşınmaz gibi tasarruf görebilir. Tapuya bağımsız sayfada kaydı yapılmış üst hakkının üzerinde bir başka üst hakkı veya intifa hakkı kurulabilir. Yani, bir gayrimenkul gibi işlem görür.

Kadastro

Devlet kadastro yapılacak yerleri ilan eder. İlan öncesinde her mahalle veya köy için ekipler oluşturur. Ekip, ilan edilen günde yöreye gider. Hazırlık işlemleri ve tespit işlemleri yapar. Elinde belgesi olanlar, belgelerini getirir.

Kayıt sahibi veya mirasçıları varsa, kayıt sahibi adına, kayıt sahibi ölmüş ise mirasçıları adına, mirasçılar tayin olunamazsa, ölü olduğu yazılmak suretiyle kayıt sahibi adına mülkiyet tescil edilir.

Kadastro Kanunu bir kimsenin edinebileceği tapusuz taşınmaz miktarını sınırlandırmaktadır.

Zilyetlik ile kayıt birleşiyorsa, tapuda kayıt korunur. Eğer, bir başkası yazılı bir belge ile, kayıt sahibinin taşınmazı ona devrettiğini ileri sürüyorsa, yazılı belgeye itibar edilerek tapu kaydı onun adına geçirilir. Yani, kadastro sırasında adi yazılı şekil ile yapılmış devirler de geçerli olmaktadır.

Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan toplam yüzölçümü kuru toprakta 100, sulu toprakta 40 dönüm, bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız olarak malik sıfatıyla zilyet olarak 20 yıl kullanan kişi adına kaydedilir. Eğer zilyedin elinde eski hukuktan gelen mülkiyet gösteren yazılı belge varsa bu dönüm sınırlamalarını kaldırır.

Kadastro kanunu kamu mallarının da nasıl tapuya tescil edileceğini göstermektedir. Tapu kütüğü yanında devlet malları sicili gibi bir sicil kurulmasını öngörmektedir. Ormanların sicilleri ve kadastrosu Orman Kanunu’na göre tutulur.

Orman sayılmayan, özel mülkiyete tabi olmayan, kamuya tahsis edilmiş de olmayan araziler için, Kadastro Kanunu’na göre,  tarıma elverişli olmayan bir yeri tarıma elverişli bir yer hale getiren kişi 20 sene zilyetliği sürdürmüşse, burası için malik olarak tescil edilmeyi isteyebilir. Bu hüküm, belediye sınırlarını içerisinde uygulanmaz.

Bu sayılanların dışında kalan tescile tabi bir taşınmaz varsa ve tarım alanına dönüştürülmesi mümkün ise, bu taşınmaz Hazine adına tescil edilir. Bir üst paragraftaki koşullar sağlanmış olsa da 20 senelik zilyetlik şartı doldurulmamışsa kayıt yine Hazine adına yapılacaktır.

Kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden itibaren 10 sene geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz edilemez. Dava da açılamaz. Bu hüküm kamu malları için uygulanamaz. Devlet 10 yıl sonra da dava açsa, bu süre engel oluşturmayacaktır.