Kira Sözleşmesi

KİRA SÖZLEŞMESİ

A) Çeşitleri

1) Kira Konusu Eşyanın Taşınır ya da Taşınmaz Olmasına Göre

2) Kira Konusu Eşyanın Ürün (Hasılat) Getiren Bir Mal Olup Olmamasına Göre

          Ürün getirmeyen ve yalnızca kullanılmak üzere bir taşınır ya da taşınmaz kiralanırsa olağan (adi) kira söz konusudur. Bir evin, dükkanın, atölyenin, bir yük atının, üzerine eşyaları koymak ya da hayvan barındırmak gibi amaçlarla boş bir arsanın, tarlayı sürmek üzere bir traktörün, geçici olarak ulaşım işini görmek üzere bir taşıt aracının, bir elbisenin, bir makinenin kiralanması olağan kiraya örnektir.

          Ürün getiren ve kullanmak – gelirlerinden yararlanmak üzere bir taşınır, taşınmaz ya da bir hak kiralanırsa ürün (hasılat) kirası söz konusudur. Nikah salonundaki foto çekim dükkanın, hamamın, akaryakıt istasyonunun, otoparkın, umumi tuvaletin, bazı demirbaşıyla birlikte otelin kiraya verilmesi ÜRÜN KİRASINI OLUŞTURUR.

3) Kira Süresinin Belirli Olup Olmamasına Göre

          Taraflarca kira sözleşmesinin süresi üç ay, dört yıl gibi bir zaman verilerek tespit edilmişse belirli süreli sözleşme söz konusudur. Açıkça bir süre belirtilmemiş olsa da, sözleşmenin amacından sürenin belirli olduğu anlaşılabilir. Sözleşme hiçbir süre tayin edilmeksizin yapılmışsa belirsiz süreli sözleşme söz konusudur. Bu ikisinin farkı daha sonra sözleşmenin feshinde uygulanacak kuralları belirlemede önemli olacaktır.

D) Kira Sözleşmesine Uygulanacak Kurallar

 

Olağan Kira Sözleşmelerine Uygulanacak Kurallar

Ürün Kirası Sözleşmelerine Uygulanacak Kurallar

 

                                                            

Olağan (Adi) Kira TBK m. 299-338

Konut ve Çatılı İşyeri TBK m. 339-356

TBK m. 357-378

          Süresi 6 aydan kısa VE geçici kullanıma özgülenmiş konut ve çatılı işyeri kiralarına TBK m. 299-338 vd. uygulanır. Yani bunlar olağan kira sözleşmesi kapsamında değerlendirilecek. Konut-işyeri kirası uygulanmaz.

E) Kira Sözleşmesinin Öğeleri: Kira sözleşmesinin öğeleri; 1) Anlaşma 2) Mal, 3) Kira Bedeli’dir

1) Anlaşma: Burada ANLAŞMA ile ilgili şunu bilmek lazım:  Kira sözleşmesi kural olarak herhangi bir (şekle) biçime bağlı değildir. Sözlü, adi yazılı ya da noter önünde resmi şekle bağlı olarak yapılabilir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Bağlantılı Sözleşme Yasağı

          Taraflar aralarında yaptıkları anlaşma dışında başka konularda da anlaşabilirler. Örneğin kiraya veren, malın kiralanmasının yanında, başka malların kiracıya satılmasını da isteyebilir ya da kira sözleşmesinin kurulmasını başka sözleşmelerin kurulması şartına bağlı tutabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının yararı yoksa veya kiralanın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç doğacaksa, böyle bağlantılı sözleşmeler geçersizdir.

          Bağlantılı sözleşmeye örnek; sana evi kiralıyorum ama mobilyalarını benden almak zorundasın hükmü. Eğer burada kiracının yararına aykırı bir durum varsa, bu noktada bağlantılı sözleşme geçersiz sayılır.

2) Kira Konusu Bir Mal: Kiraya verilecek malın ille de kiraya verene ait olması gerekmez. Yasalarda kiraya verenin malik olması gerektiğine ilişkin bir düzenleme yoktur. Kişi 3. kişiye ait bir şeyi kiralamak için sözleşme yapabilir.

3) Kira Konusu Malın Kullanılması Karşılığında Ödenecek Bir Ücret

          Doğaldır ki; kira sözleşmesi yoluyla malını kullandıran kişi bunu bir ücret karşılığı yapmaktadır.

a) Kira Parasının Belirlenmesi (Tespiti)

aa) Kira Parasının Belirlenmesi (Tespiti) Davası

          Kira parasının ne miktarda olacağı / arttırılacağı konusunda anlaşmaya varılamazsa, dava açılması gerekir.

          Kira parasının belirlenmesi davası iki durumda açılabilir:

1. Taraflar sözleşmede kira parasını belirlememişlerse ve bu konuda anlaşamazlarsa

2. Taraflarca belirlenen kira parası, yeni kira döneminin başında arttırılmasına rağmen emsal kiralara göre çok düşük kalmışsa (Bu gerekçeyle konut-çatılı işyeri kiralarında ilk 5 sene dava açılamaz): Burada Yargıç, her olayın özelliğine göre, taşınmazın yerini, bulunduğu yöreyi, yapının kalitesini, büyüklüğünü, değerini ve o yöredeki rayiç kiraları göz önünde tutarak kira parasını belirler.

3. KONUT – ÇATILI İŞYERİNDE Yeni dönem için kiranın artırılması davası açılması: Taraflar sözleşmenin yenilenmesi halinde kiranın nasıl artacağına ilişkin hüküm koymamışlarsa veya bu hüküm kanuna aykırı olduğu için geçersizse; ve ortaklaşa bir artış belirleyemezse kiraya verenin dava açması gerekir. Kiracının bu davayı kira dönemi bitmeden en geç 30 gün önce açması veya dönem bitmeden en geç 30 gün önce dava açılacağını yazılı bir şekilde kiracıya tebliğ etmesi gerekir. Yoksa yapılacak artırım yeni kira döneminde uygulanamaz. Eğer sözleşmede kiranın artırılacağı yazılıysa, yeni kira döneminin sonuna kadar kiraya verenin dava açması mümkündür.

ab) Uyarlama Davası (Kiranın Günün Koşullarına Uygun Biçimde Yeniden Belirlenmesi Davası)

          Kira parasının öngörüldüğü kira dönemi henüz bitmemiş dahi olsa, hakimin kira parasını uygun bir miktara çevirmesi mümkündür. Taraflarca kararlaştırılan kira parasının günün koşullarına uyarlanabilmesi için:

i.       Uzun süreli bir sözleşmenin bulunması (En az 1 yıl süreli kira sözleşmesi bulunmalı)

ii.     Şartlarda olağanüstü ve önceden öngörülmeyen değişiklikler olması

iii.  Değişikliklerin objektif nitelik taşıması

iv.   Kira ilişkisinin devamının katlanılamaz hale gelmesi gerekmektedir.

          Uyarlama davası her zaman açılabilir. Önceden bildirime gerek yoktur. Karar ileriye etkilidir geçmişi bağlamaz. Hakim, enflasyonu, kiralananın kullanım sahasını, niteliklerini, emsal kiraları, vergi artışını göz önünde tutarak belirler.

ac) Belirlenen Kira Parasının Arttırılması (DAVASIZ ARTIRIM)

          Taraflar yenilenen kira dönemi için artış oranını diledikleri gibi kararlaştıramazlar. Yenilenen kira dönemi için önceki kira yılında ÜFE’deki artış oranının üzerinde kira bedeli tespit edilemez. Daha yüksek bir artırım oranı belirlenmiş ise de, üretici fiyat endeksindeki artışı geçemez. Yani fazla olan kısım geçersizdir. Örneğin, iki yıllık yapılan bir kira sözleşmesinde kira bedeli ilk yıl için aylık 1000 TL, ikinci yıl için ise aylık 1250 TL olarak belirlenmiş olabilir. Üretici fiyat endeksi yüzde %10 ise, ikinci yıl için 1100 TL kira bedeli talep edilebilecektir.

NOT: Bu yukarıdaki kural konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerlidir ürün ve olağan kirada sözleşme serbestisi var!

F) Kira Sözleşmesinde Tarafların Karşılıklı Hak ve Borçları

1) Kiraya Verenin Borçları

1. Kira konusu eşyayı kullanmaya elverişli biçimde teslim ve muhafaza borcu
2. Ayıbı üstlenme (Ayıba karşı tekeffül) borcu
3. Sözleşme süresince kiralananı kiralananı elverişli durumda bulundurma
4. Kiralanan malda üçüncü kişilerin hak ileri sürmeleri halinde buna karşı güvence verme (Zapttan Sorumluluk) borcu
5. Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu
6. Yan giderlere katlanma borcu

a) Teslim Borcu:  Kiranın peşin ödenmesi kararlaştırılan hallerde bile kira alacağı, kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesiyle muaccel olur. Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmemesi halinde yani temerrüde düşmesi halinde, ek süre verilerek borçlu temerrüdündeki seçimlik haklar kullanılabilir.

b) Ayıbı Üstlenme Borcu: Kiralanan yer / şey, kullanmaya elverişli biçimde teslim edilmemişse ya da elverişli biçimde teslim edilmekle birlikte sonradan kullanmaya elverişsiz bir hale gelmişse kiraya veren sorumlu olur.

Kira sözleşmesi sürekli borç doğuran bir sözleşme olduğu için, kiralanan şeyin tesliminden sonra ortaya çıkan ayıplar nedeniyle de kiraya veren sorumludur.

• Ayıbı üstlenmenin şartlarını şu şekilde sıralamak mümkündür:

i.       Kiralananda ayıbın var olması gerekir.

ii.     Ayıbın kullanma amacıyla bağdaşmaması gerekir.

iii.  Ayıbın gizli olması gerekir.

iv.   Kiraya verenin ayıbı üstlenme borcunun sınırlandırılmamış ya da kaldırılmamış olması gerekir.

v.     Gözden geçirme ve bildirimin yerine getirilmiş olması gerekir.

NOT: Önemli ayıp, önemli olmayan ayıp ayrımı var. Burada vicdanınıza göre karar vermeniz yeterlidir.

i. Kiralananda ayıbın var olması gerekir: maddi, ekonomik, hukuki veya manevi ayıp şeklinde ortaya çıkabilir. Maddi ayıplara örnek olarak kiralanan taşınmazın camlarının kırık olması, kapılarının iyi kapanmaması veya başa çıkılamayacak şekilde farelerin kiralananı işgal etmesi gösterilebilir. Ekonomik hukuki manevi ayıp önemsiz.

          NOT: Kiraya verenin kusurlu olması şart değildir. Ayıp ortaya çıktığı vakit bildirim sürelerine de uyulmuşsa artık kiraya veren sorumlu hale gelir. Eğer kiracı kiralananı kullanırken kendi kusuruyla bir zarar yaratmışsa artık buna kendisi katlanmak zorundadır.

ii. Ayıbın kullanma amacıyla bağdaşmaması gerekir: Kiralanandaki ayıbın, sözleşmede öngörülen kullanma amacına aykırı olması gerekir. Yani ayıp sebebiyle kiracı, kiralanandan beklediği yararı elde edemiyor olmalıdır.

iii. Ayıbın gizli olması gerekir: Kiracı teslim alma sırasında ayıpları görmüşse ve bu haliyle kabul etmişse, sonradan ayıp nedeniyle haklarını kullanamaz. Kiracı, kiralananı teslim almasından sonra ortaya çıkan gizli ayıpları derhal kiraya verene bildirmelidir. Aksi takdirde ayıp nedeniyle sahip olduğu haklardan feragat etmiş sayılır ve hatta ortaya çıkan zarardan sorumlu tutulabilir. Özellikle ayıbın ortaya çıkmasına rağmen çekince koymadan kira parasının ödenmesi, ilgili haklardan feragat anlamı taşır.

iv. Kiraya verenin ayıbı üstlenme borcunun sınırlandırılmamış ya da kaldırılmamış olması gerekir: Kiraya verenin hilesi ya da ağır kusuru varsa sorumsuzluk anlaşması geçersizdir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise sorumsuzluk andlaşması TBK’ya göre geçersizdir aksine andlaşma yapılamaz. Mal hep kullanıma hazır olmalıdır.

v. Gözden geçirme ve bildirim: Gözden geçirme ve bildirimin yerine getirilmemesi, ayıp nedeniyle doğan haklardan feragat anlamına gelebilir ya da uzun zaman geçtikten sonra ayıpları ileri sürmek dürüstlükle bağdaşmaz

c) Ayıp Halinde Kiracının Hakları: Ayıp halinde kiracı beş seçimlik hakka sahiptir.

i.       Ayıbın giderilmesini talep hakkı

ii.     Kiranın indirilmesini talep hakkı

iii.  Fesih hakkı

iv.   Değiştirme hakkı

v.     Zararın tazminini talep hakkı

i. Ayıbın Giderilmesini Talep Hakkı: Kiracı ayıbın giderilmesini talep hakkına sahiptir. Ayıbın giderilmesini talep etmek, diğer seçimlik hakların kullanılmasının adeta bir ön şartı olarak düzenlenmiştir.  Kiracı, kiraya verene ayıbın giderilmesi için uygun bir süre vermelidir. Bu süre içinde ayıp giderilmezse, kiracı fesih veya indirim hakkını kullanabilir. Ayrıca bu süre içinde ayıp giderilmezse, kiracı hakimin iznine gerek olmaksızın kiraya veren hesabına onarım yapabilir. (SONRA KİRADAN DÜŞER)

          ÜRÜN KİRASINDA, ESASLI (ÖNEMLİ) ONARIMLARI KİRAYA VEREN KARŞILAR; ESASLI OLMAYAN ONARIMLAR İSE KİRACIYA AİTTİR. Bu yüzden ürün kirasında kiraya veren, kira süresi içinde yapılması zorunlu olan esaslı onarımları, kiracı tarafından bildirilir bildirilmez gideri kendisine ait olmak üzere yapmakla yükümlüdür. Ürün kirasında kiracı, kiralananı işletmekte ve bu sayede ürün devşirmektedir. Bu yüzden ufak tefek onarımlar kiracıya aittir.

ii. Kiranın indirilmesini talep hakkı: Ayıp kullanıma elverişliliği etkiliyorsa, kira bedelinin indirilmesini talep etmek mümkündür. Ayıbın giderilmesi öncelikle istenmeli, sonrasında bu yol seçilmelidir.         Ayrıca; ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen sürede ayıpla orantılı indirim yapılmalı!

iii. Fesih hakkı: Fesih hakkı önemli ayıplarda söz konusudur. Öncelikle ek süre verilerek kiraya verenden ayıbın giderilmesini istemek doğru olur. Uygun sürede ayıp giderilmezse artık kiracı sözleşmeyi feshedebilecektir.

iv. Değiştirme hakkı: Kendisine tanınan uygun süre içerisinde kiraya veren ayıbı gidermezse kiracı, kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Hangi hallerde ayıpsız bir benzeri ile değiştirme hakkının kullanılabileceği dürüstlük ilkesine ve hakkaniyete göre belirlenir. Malların özellikleri benzer olsun yeterlidir. Tıpatıp aynısı gerekmez. 2010 model x marka araba yerine aynı özellikte y marka araba verilse sorun yoktur. Ayrıca kiraya verenin ayıbı öğrenince hemen malı değiştirmesi ve zararı tazmini; diğer haklara engel olur!

v. Zararın tazminini talep hakkı: Haksız fiilin şartlarına göre hukuka aykırı fiil, zarar, kusur, illiyet bağı varsa maddi manevi tazminat mümkündür. Ayıp yüzünden kişilik hakları zedelenen kiracı manevi tazm. da isteyebilir.

                        Temerrüt Hükümlerinden Yararlanma İmkanı (SEBEPLERİN YARIŞMASI)

          Aşağıdaki şartların varlığı halinde kiracı dilerse borçlunun temerrüdü hükümlerine dilerse kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

·      Kiralananda önemli bir ayıp bulunmalıdır.

·      Bu ayıp teslim sırasında mevcut olmalıdır.

·      Ayıbın kiracı tarafından bilinmemesi ya da ayıbın gizli olması gerekir.

          Temerrüt hükümlerine başvuran kiracı TBK m. 125’te yer alan seçimlik haklardan birini kullanabilir. Neydi bunlar ? 1) Aynen ifa + gecikme tazminatı isteyebilir. Ek süre verirse veya ek süre vermesine gerek olmayan hallerden biri varsa: 2) Sözleşmeden dönerek menfi zarar isteyebilir 3) İfayı istemekten vazgeçerek müsbet zararın tazminini isteyebilir. AYIP SORUSUNDA BANA GÖRE BUNUN KISACA YAZILMASI GEREKLİDİR. Ama şunu unutmayın ki temerrüt deyip sebepleri yarıştırmak için bu 3 koşulun da varlığı şarttır. Yoksa yazmayın.

c) Sözleşme Süresince Kiralananı Kullanmaya Elverişli Durumda Bulundurma Borcu: Bu ayıpların giderilmesi, ayıptan sorumluluk borcu ile birbirini tamamlayan nitelikte bir borçtur.

d) Kiralanan Malda 3. Kişilerin Hak İleri Sürmeleri Halinde Sorumluluk (Zapttan Sorumluluk) Borcu

          Satış sözleşmesi gibi, burada, üçüncü kişinin kira sözleşmesinin yapılmasından önce mevcut olan üstün hakkını kiracıya karşı ileri sürmesi söz konusudur. Bunun dava yoluyla olması gerek veyahut kiracının malı davasız teslim etmesi dürüstlük kuralı gereği olacak. Kiraya veren mahkemede kiracı yerine geçerek savunma yapacak ve kiracının zararını tazmin edecek.

e) Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu: Kiralanana ait vergi borcu ve benzeri masraflar kural olarak kiraya verene aittir. Çevre temizlik vergisinden kanunen kiracı sorumludur.

f) Yan Giderlere Katlanma Borcu: Kiralananın kullanımıyla ilgili olan ve kiraya veren ya da üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere kiraya veren katlanır. Kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ise kiracı öder. Olağan kullanım için gerekli olan temizlik ve bakım giderlerinin haricinde kalan giderler yan gider olarak kabul edilir. ÖRNEĞİN KAZAN TAMİRİ, APARTMAN KAPISI DEĞİŞTİRİLMESİ

          Örneğin kırılan pencerenin yerine yenisinin takılması, musluk contalarının yenilenmesi olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakımlık kapsamında yer aldığı için bu giderlere kiracı katlanır. Konutun bulunduğu sitenin bahçe duvarının ya da dış cephesinin yenilenmesi için yapılan harcamalar ise yan giderdir kiraya veren katlanır.

          Ürün kirasında ise, aksine bir hüküm olmadıkça yan giderlere kiracı katlanır.

2) Kiraya Verenin Hakları

1. Kira parasının ödenmesini isteme hakkı:
2. Hapis hakkı

a) Kira parasının ödenmesini isteme hakkı: Kiracı kira parasını ödemezse, kiraya veren kiracıya bir süre vererek bu süre içinde kira parasını ödemesini, ödemediği takdirde sözleşmeyi feshedeceğini noter aracılığıyla veyahut icradan ihtarlı ödeme emriyle bildirebilir. Elektrik, su, apartman aidatı gibi kullanıma bağlı giderlerin ödenmemesi de bu yola başvurulması için yeterlidir. Kiracıya verilecek süre, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için en az 30 gün, diğer olağan kira sözleşmeleri için en az 10 gündür. Ürün kirasında ise kiracıya verilecek süre en az 60 gündür. Bu süre, kiracıya tebliğden itibaren başlar. Bildirimin geçerli olması için, hangi ay veya aylara ait kiraların ödeneceği açıkça yazmalı; eğer ödenmezse tahliye edileceğinin yazması gereklidir.

AYRICA; Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira parasını zamanında ödememesi dolayısıyla haklı olarak bir kira döneminde kendisine iki kez yazılı ihtar gönderilen kiracı aleyhine ayrıca bir ihtara gerek kalmaksızın kira süresinin sonunda tahliye davası açılabilir.

Kiraya veren gecikmeden dolayı temerrüt faizi isteyebilir.

ÇOK ÖNEMLİ: Konut ve çatılı işyeri kiralarında; gecikme durumunda cezai şart – ceza koşulu sözleşmede belirlenemez. Kişi temerrüt faizinden başka bir ceza koşulu vs. isteyemez. Gecikme cezası konulamaz. Bu hükümler kesin hükümsüzdür. Örnek: “Kiracı ödemede gecikirse aylık %10 gecikme faizi öder” geçersiz!

ÇOK ÖNEMLİ: Uygulamada sıklıkla, sözleşmelerde bir aylık kira parasının ödenmemesi halinde diğer aylara ait kira bedellerinin de muaccel olacağına dair düzenleme yapılmaktadır. Buna muacceliyet koşulu denmektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında muacceliyet koşulu belirlenemez, belirlenmiş ise geçersiz sayılır. Diğer olağan kira sözleşmeleri için muacceliyet koşulu belirlenebilir.

b) Hapis hakkı: Kiracı, taşınmak veya kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşımak istediği takdirde, kiraya veren, alacağına güvence teşkil edecek miktardaki taşınırı, hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir. Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi için, kiracının kiralanana getirdiği taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir.   İlgili mallara kiraya veren el koyar ve kira parası kendisine ödenmeden geri vermez. Hiç verilmezse icra yoluyla malları sattırıp alacağını alır. Haczedilemeyen mallar üzerinde hapis hakkı kullanılamaz. Kiraya veren, 3. kişiye ait olan mallar üzerinde hapis hakkını kullanamaz. Ancak kiraya veren, ilgili malın üçüncü kişiye ait olduğunu bilmiyor veya bilmesi gerekmiyorsa bu eşyalar üzerinde de hapis hakkını kullanabilir. Eğer kiracı malları kaçırmış ya da zorla alıp götürmüşse, on gün içinde kiraya veren kolluk gücü aracılığıyla malları geri getirme yetkisine sahiptir.

3) Kiracının Borçları:

a) Kira parasını ödeme borcu: Önceki sayfada kiraya verenin kira parasını isteme hakkıyla aynısı

b) Olağan kullanım ve bakım giderlerini ödeme borcu: Olağan bakım ve kullanım giderlerine örnek; doğalgaz, aydınlatma, apartman temizliği, elektrik, su, baca temizliği gibi; otomobilse yıllık bakımı, temizliği gibi.

c) Kiralananı özenle kullanma borcu: Kiracı kira konusu malın niteliğini değiştirici ve özüne etkili davranışlardan, ona ek yapılar yapmaktan, kullanılma amacına aykırı olarak kullanmaktan, yakınları dışındaki kişilerle birlikte oturmaktan kaçınmalıdır. Komşuları rahatsız etmemek yükümü de vardır.         Özenle kullanma borcuna aykırılık halinde, konut ve çatılı işyeri kirasında kiraya veren en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı ihtarda bulunmalıdır. Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağı açıksa derhal süre vermeden fesih de yapılabilir. (Örn: randevu evi) Diğer kira ilişkilerinde kiraya verenin önceden ihtara gerek olmadan yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen fesih hakkı vardır.

                                                                       ÖZEL DURUMLAR

          Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Alınan Güvencenin Geri Verilmesi:  Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının sorumlu olduğu zararların giderilmesi amacıyla kiracıdan güvence (depozito) istenebilir. Güvence en çok üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Güvencenin para ise kiracı adına bankada vadeli hesap açıp bankaya yatırılması ya da kıymetli evrak ise depo edilmesi gerekir. Bu hüküm emredicidir. Kiraya veren kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmemişse banka kiracının istemiyle güvenceyi geri verir.

          Kiraya Verenin Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapması:     Kiraya veren kiralananda bir yenilik ya da değişiklik yapabilir. Yenilik ve değişiklik sözleşmenin feshini gerektirmemeli ve kiracıdan katlanması beklenebilecek derecede olmalıdır. Yenilik ve değişiklik yapılırken kiracının menfaati gözetilmelidir. Kiracının rızasına bağlı değildir. Tadilat süresince kiracı, kira bedelinden indirim isteyebilir. Kural olarak yenilik ve değişiklik sebebiyle kira bedeli artırılamaz. Ancak somut olaya göre hakkaniyete göre artırım da yapılabilir.

          Kiracının Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapması:    Kiracının yenilik ve değişiklik yapabilmesi için kiraya verenin yazılı rızasının bulunması gerekir. Rıza olmaksızın yenilik ve değişiklik yapılır ya da rıza kapsamını aşacak şekilde hareket edilirse kiracı kiralananın geri verilmesine ilişkin hüküm dolayısıyla sorumlu tutulabilir. Kiracı yaptığı değişiklik sebebiyle değer artışı isteyemez. Ama çıkarken sebepsiz zeng. davası açabilir.

          Alt Kira: Olağan kira sözleşmelerinde kural olarak kiracı, kiraya verene bir zarar vermemek koşuluyla kiralananı bir başkasına kiraya verebilir. Kiracının malı bir başkasına kiraya verebilmesi için – aksine sözleşme yoksa – kiraya verenden izin almasına gerek yoktur. Ürün kirasında kural olarak mal bir başkasına kiraya verilemez. Fakat kiracı, kiralananda bulunan bazı yerleri, kiraya vereni bir zarara sokmamak kaydıyla kiraya verebilir. Örneğin ürün kirasına konu bir pansiyonun odaları üçüncü kişilere kiralanabilir.          Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı kiraya verenin ancak YAZILI YAZILI YAZILI izniyle alt kira sözleşmesi yapabilir.

          Kullanım Hakkının Devri: Kullanım hakkının devri, kiracının kira sözleşmesinden doğan kullanma hakkını üçüncü kişiye devretmesidir. Geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Olağan kira sözleşmelerinde kiracı kullanma hakkını, kiraya verene zarar vermemek koşuluyla devredebilir. Aksine sözleşme yoksa, kiraya verenin iznine gerek yoktur. Ancak bu durum kiraya verene zarar veriyorsa, onun izni gerekir.           Kira sözleşmesine alt kiraya verme yasağı konulmuşsa bundan kullanım hakkının devrinin de yasak olduğu sonucu çıkar. Kullanım hakkı devri yasak diyorsa yine alt kira da yasak şeklinde anlıyoruz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı ancak kiraya verenin YAZILI YAZILI rızasıyla kullanma hakkını başkasına devredebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında kiracının, rıza bulunmamasına rağmen alt kira sözleşmesi yapması veya kullanım hakkını devri halinde kiralananı özenle kullanma borcuna aykırılık oluşur. Bu durumda da kiraya veren kiracıya 30 günlük süre vererek aykırılığın giderilmesini aksi halde sözleşmenin feshedileceğini yazılı olarak ihtar eder. Alt kiracı kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur.

          Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi:        Kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Örneğin sözleşmeye konu konut üç ay içinde yeniden kiraya verilebiliyorsa kiracının borçları da üç ay daha devam eder. Makul sürenin sonunda sözleşme kendiliğinden sona erer. Bu süreden önce ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulunması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren kiralananı bu sürede kendisi kullanmışsa ve ya başkasına kullandırmışsa, bundan elde ettiği yarar da borçtan düşülür.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ

A) Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde

          Olağan kira sözleşmelerinde sürenin bitmesiyle sözleşme sona erer. Ancak sürenin bitmesine karşın kiracı kiralananı kiraya verenin izniyle kullanmaya devam etmişse ya da kullanmaya devam etmesine kiraya veren ses çıkarmamışsa, olağan kiralar belirsiz bir süre için yenilenmiş sayılır.

          Altı ay ve daha uzun süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira süresinin bitiminde sözleşmenin sona erebilmesi için kiracının sürenin bitiminden en az 15 gün önce taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak kiraya verene bildirmesi gerekir. Eğer bu süre geçmeden kiracı taşınmazı boşaltacağını kiraya verene bildirmezse, kira sözleşmesi aynı koşullarla 1 yıl daha uzamış olur. KİRAYA VERENİN BÖYLE BİR BİLDİRİMLE SONA ERDİRME ŞANSI YOK HER ŞEY KİRACININ ELİNDE. Kiracı süre bitmeden 15 gün önce bildirim yapmadıkça böyle 1 sene 1 sene yenilenir durur.

          Ürün kiralarında ilk sene için, sözleşmedeki sürenin dolmasıyla sona erer. Süre dolmasına rağmen kiracı kullanıma devam eder, kiraya veren rıza gösterir veya ses çıkarmazsa 1 sene için yenilenmiş olur. Bundan sonra artık her senenin sonundan 6 ay önce karşı tarafa ulaşacak şekilde taraflar fesih bildiriminde bulunmadığı sürece sözleşme seneden seneye yenilenir. Örnek: Yenileme sonrası 1.1.2016’da dolacaksa 1.7.2015’te bildireceksin.

B) Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde

          Taşınır kiralarında taraflardan her biri, üç gün önceden yapılacak fesih bildirimiyle feshedebilir.

          İSTİSNA: Kiraya verenin mesleki faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir. Rent a cardan belirsiz süreli kiralarsan işte bu oluyor…

          Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarını taraflardan her biri yerel adetle belirlenen kira döneminin sonu için feshedebilir. Böyle bir adet yoksa taraflardan her biri, 6 aylık kira döneminin sonu için 3 aylık fesih bildirim süresine uyarak kira sözleşmesini feshedebilir. (konut ve çatılı işyeri kiralarında yalnız kiracı sona erdirebilir) Kira sözleşmesi yapıldığından itibaren 6 aylık dönemler hesaplanır ve bu 6 aylık dönemlerden birinin sonunda sözleşmeye son verilmesi isteniyorsa, o 6 aylık sürenin bitiminden en az 3 ay önce karşı tarafa fesih bildirimi yapılır. Eğer 3 aydan daha az bir süre kala bildirim yapılmışsa, sözleşme o altı aylık dönem sonunda değil, gelecek altı aylık dönem sonunda sona erer.

          Örnek: Kira sözleşmesi 1.1.2013 tarihinde belirsiz süreli olarak yapılmıştır. Birinci altı aylık süre 30.06.2013’de, ikinci altı aylık süre 31.12.2013’de, üçüncü altı aylık süre 30.06.2014’de, dördüncü altı aylık süre 31.12.2014’de sona erer. Taraflardan biri örneğin üçüncü altı aylık sürenin sonunda yani 30.06.2014’de sözleşmeyi sona erdirmek isterse, en geç üç ay önce yani 31.03.2014’te karşı tarafa feshi bildirmelidir. Eğer bu tarihi geçirirse örneğin 05.04.2014’de feshi bildirirse sözleşme bir sonraki altı aylık dönemin sonu olan 31.12.2014’de sona erer.

          Ürün kiralarında, ürün kirasının konusu tarımsal bir taşınmaz ise, ancak yerel adet olan ilkbahar ve sonbahar dönemleri için fesih bildirimi yapılabilir. Tarımsal taşınmaz dışındaki ürün kiralarında sona ermesini istedikleri tarihten en az 6 ay önce olmak kaydıyla taraflar diledikleri zaman fesih bildiriminde bulunabilir.

          C) KİRAYA VERENİN ÖZEL SONA ERDİRME SEBEPLERİ

i. Kiracının sözleşmeye uymaması nedeniyle fesih: Kiracı, kira sözleşmesinden doğan borçlarını haklı bir neden olmaksızın yerine getirmezse veya kira borcunu ödemezse; kiraya veren kiracıya uygun bir süre tanıyarak bu süre içinde borcunu yerine getirmesini ihtar eder. Eğer bu süre içinde kiracı buna uymazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. Bu ihtarda verilmesi gereken süre olağan kirada en az 10 gün, konut çatılı işyerlerinde en az 30 gün, ürün kiralarında ise 60 gündür.

ii. Kiracının iflası nedeniyle fesih:    Kiracı iflas eder ve kiraya verene güvence de vermezse, olağan kira ve konut – çatılı işyeri kirasında; kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir. Kiraya veren, iflas durumunda; güvence verilmesi için kiracıya ve iflas masasına uygun bir süre verir. Bu süre içerisinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren derhal sözleşmeyi feshedebilir, feshi bildirim sürelerine uymak zorunda değildir.

          Ürün kirasında ise, kiracının iflası halinde iflasın açılmasıyla kira sözleşmesi otomatikman sona erer. Ancak yeterli güvence verilirse, kira yılının sonuna dek kiraya veren sözleşmeyi sürdürmekle yükümlüdür.

iii. Kiracının ölümü nedeniyle fesih: Olağan kirada ve ürün kirasında, kiracının ölmesi durumunda kiraya veren veya kiracının mirasçıları; yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri hakkında ise özel düzenleme var: İşyeri kiralarında, kiracının ortakları veya mirasçılarının bu mesleği devam ettirebilecek olmaları ve sözleşmeye uygun davranmaları halinde kiracının ortakları ya da mirasçıları aleyhine boşaltma davası açamaz. Ayrıca konut kiralarında, ölen kiracıyla konutta oturan mirasçıları aleyhine, sözleşmeye uygun davrandıkları müddetçe boşaltma davası açamaz.

iv. Önemli nedenlerle fesih (BU KİRACININ DA FESİH SEBEBİ OLABİLİR): Kira ilişkisinin devamının çekilmez hale gelmesi, tarafların sözleşmeyi sona erdirebilmesi için yeterlidir. Önemli nedenin ortaya çıkması durumunda gerek kiraya veren gerekse kiracı (belirsiz süreli sözleşmelerdeki) yasal fesih bildirim sürelerine uyarak her zaman sözleşmeyi feshedebilir. Süreler: Taşınmazda 3 ay, üründe 6 ay, taşınır malda ise 3 gündür.

v. Sözleşmenin 10 seneyi doldurması sebebiyle fesih: Kiracının sözleşme süresince belirlide 15 gün önce belirsizde 6 aylık dönemlerde 3 ay önceden bildirerek sona erdirme hakkı kiraya verene verilmemiştir. Ancak KİRAYA VEREN, KİRA SÖZLEŞMESİNİN 10 SENEYİ DOLDURMASI ÜZERİNE SÖZLEŞMEYİ SONA ERDİRİP KİRACIYI ÇIKARMA YETKİSİ VARDIR. Kanunda 10 senelik yenileme süresi diyor. Ancak burada kanunun RATİO LEGİSİNE(kağıda yazılacak) uygun düşen yorum, total 10 sürenin baz alınması olacaktır.

vi. Kiraya Verenin Konut-İşyeri Gereksinimi Nedeniyle Sözleşmeyi Feshi: Kiracı kendine düşen borçları düzenli biçimde yerine getirse ve kira sözleşmesinin koşullarına uysa bile kiraya veren kiralananı, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu gibi kişiler için konut-işyeri olarak kullanmak üzere, kira sözleşmesi süresinin sonunda kiracı aleyhine boşaltma davası açabilir. Ancak bu davadan sonuç alması için kiraya verenin gereksinimi gerçek ve içten olmalıdır. İstemin içten olduğunu yargıç belirler. Bu şekilde fesih ancak dava yoluyla olur. Sözleşmenin sona erme tarihinden 1 ay önce açılmalı veya açılacağı yönünde kiraya bildirim yapılmalıdır.

          Kiraya veren gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağlarsa, zorunlu neden olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Eğer kiralarsa eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalır.

vii. taşınmaz malı yeni satın alanın, ihtiyaç sebebiyle taşınmazı boşaltma hakkı:      Taşınmazın mülkiyetini kazanan yeni malik, eğer taşınmazı kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun konut ya da işyeri gereksinimi için kullanacaksa kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir. Bunun için taşınmazı satın aldıktan 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması, sonra da 6 ay içinde sözleşmeyi sona erdirmek için dava açması gerekir.

viii. Kiraya Verenin Taşınmazı Yeniden Yapma/Onarma Amacıyla Kiracıyı Taşınmazdan Çıkarma Yetkisi: Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebilmesi mümkündür. Sözleşmenin süresinin bitiminden sonra1 ay içinde dava açılması gerekir önceden bildirime gerek yoktur.

ix. Kiracının Yazılı Olarak Kiralanandan Çıkacağını Bildirdiği Halde Çıkmaması Halinde Boşaltma Davası: Kiracı kiralananı, belirli bir tarihte ayrıca kiraya verenin ihtarına gerek kalmadan boşaltacağını önceden yazılı olarak bildirmişse ve buna rağmen taşınmazdan çıkmamışsa, kiraya veren bu nedene dayanarak kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir. Taahhütteki tarihten 1 ay içinde davanın açılması gerekir.

x. Kiracının Kirayı Ödememesi Nedeniyle Haklı İhtarlar Alması Halinde Boşaltma Davası: Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde 1 kez, bir yıl ve daha uzun süre kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki kez haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren sözleşmeyi sona erdirebilir. Dava kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalı. 1 ay içinde dava açılmaz ancak açılacağı kiracıya yazılı bildirilirse açma süresi 1 yıl uzar.

xi. Kiracını Aynı İlçe veya Beldede Kendi veya Eşine Ait Konutu Olması (Yazlık Değil):    Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir yıl uzamış sayılır. İşyeri olarak kiraya verilen yerler bu nedene dayanılarak boşalttırılamaz.